หากคุณเป็นนักลงทุน เป้าหมายของคุณก็คือกำไร ยิ่งกำไรมากก็แปลว่าคุณประสบความสำเร็จมากตามไปด้วย แล้วหากเป็นการลงทุนในคอนโดมิเนียมล่ะ อะไรคือตัวชี้วัดว่าคุณได้กำไร การขายได้มากกว่าที่ซื้อมาคือกำไรจริงหรือไม่ สำหรับคนที่กำลังจะเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ อย่าพลาดบทความนี้!
ก่อนที่จะพูดถึงเรื่องกำไรหรือขาดทุนเกี่ยวคอนโดนั้น มี 2 สิ่งที่เราต้องรู้จักเสียก่อน นั่นก็คือ Capital Gain และ Rental Yield นั่นเอง
เริ่มจาก Capital Gain กันก่อน หากพูดง่ายๆ ภาษาชาวบ้าน Capital Gain ตัวนี้ก็คือกำไรจากการขายต่อนั่นเอง แล้วในวงการมีหลักคิดกำไรส่วนนี้อย่างไร เพราะคุณอาจจะเคยคิดว่า ฉันซื้อคอนโดมาราคานี้ พอขายได้มากกว่า ฉันก็ได้กำไรสิ
กำไรน่ะได้ แต่เคยรู้ไหมว่า คุ้มหรือเปล่า?
หลักการคิด Capital Gain ไม่มีอะไรซับซ้อน โดยเราจะนำเอา กำไรที่ได้มาจากการขาย หารด้วยราคาที่ซื้อมา คูณ 100 ผลลัพธ์ที่ได้จะคือ Capital Gain ซึ่งวัดเป็นเปอร์เซ็นต์
ลองดูอย่างละเอียดกันหน่อยดีกว่า
หากคุณซื้อคอนโดห้องละ 5 ล้าน ผ่านไปสัก 3 ปี ขายได้ 5.5 ล้าน คุณจะได้กำไร 5 แสนบาท คำนวณด้วยสูตรก็จะได้ 500,000/5,000,000 x 100 = 10% นั่นคือ Capital Gain ของคอนโดห้องนี้อยู่ที่ 10%
แต่ถ้าคุณซื้อ คอนโดโครงการที่สอง ห้องละ 2.5 ล้าน ผ่านไป 3 ปีเหมือนกัน ขายได้ 3 ล้าน กำไร 5 แสนเท่ากัน ดูดีๆ จะเห็นว่า Capital Gain ของคุณกลายเป็น 20% มากกว่าเท่าตัว แสดงว่า ถ้าตอนแรกคุณลงทุนด้วยเงินเท่ากัน เช่น ซื้อโครงการที่สองไว้ 2 ห้อง คุณก็จะกำไรมากกว่าเยอะเลย
ล้ว Capital Gain มันเกิดขึ้นมาจากไหนล่ะ บอกได้เลยว่า มันก็เหมือนกับการเก็งกำไรของทุกอย่างในโลกนี้ เพราะอัตรา Capital Gain จะเกิดขึ้นด้วยปัจจัยหลักๆ 3 ข้อคือ เวลา, Demand หรือความต้องการ, และ Supply หรือทรัพยากร
ทำเลก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิด Demand ขึ้น หากทำเลนั้นมีหลายคนอยากเข้ามาอยู่ แต่จำนวนโครงการมีจำกัด กำไรของคุณก็มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้น ฉะนั้นเวลาเลือกซื้อโครงการต้องดูให้ดีด้วยว่ามี Demand ในย่านนั้นมากน้อยแค่ไหน โครงการฮอตฮิตขนาดไหน กำลังจะมีความเจริญอะไรเกิดขึ้นในอนาคตที่จะบวกราคาให้คอนโดเราได้บ้าง รายละเอียดเหล่านี้คนจะลงทุนต้องใส่ใจให้มาก
ข้อควรทราบอีกอย่างสำหรับ Capital Gain ก็คือ มันมีความคล้ายสิ่งมีชีวิตตรงที่ มันสามารถเกิดขึ้นและเติบโตได้ตามเวลา ลองคิดดูว่า ช่วงเวลาที่คุณซื้อแต่ละโครงการก็ไม่เท่ากันแล้ว ราคาก่อนสร้างกับหลังสร้างก็อาจจะไม่เท่ากันนะ Capital Gain มีจุดพีคหรือช่วงเวลาที่ทำกำไรได้ดีที่สุดประมาณ 3-5 ปีหลังจากสร้างโครงการเสร็จ
ทำไมน่ะเหรอ…เพราะว่าบางครั้ง คนเราก็ซื้อคอนโดด้วยความชอบมากกว่าเหตุผล โอเค โครงการคุณอยู่ในทำเลที่ดี อะไรต่างๆ ก็ดี แต่โครงการคุณเก่าแล้ว เราอยากได้อะไรใหม่ๆ ว้าวๆ มากกว่า แม้ทำเลจะด้อยกว่า แต่เทคโนโลยีบางอย่างอาจจะเหนือกว่า เท่านี้ Demand สำหรับโครงการคุณก็ลดลง ทำให้คุณไม่ได้กำไรมากตามที่หวังไว้
ถ้า Capital Gain คืออัตรากำไรตอนที่ขายต่อ แล้ว Rental Yield ล่ะ … ใช่ อย่างที่คุณกำลังคิดอยู่ เรนทัลยีลด์คือ อัตรากำไรจากการเช่านั่นเองซึ่งโดยปกติแล้วคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี
วิธีคำนวณคือ นำค่าเช่าที่คุณได้ “ทั้งปี” มาหักออกจากค่าใช้จ่ายที่คุณจ่ายจริง อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่าประกัน ค่านายหน้า ค่าจิปาถะอะไรก็ตาม ก่อนนำมาหารด้วยค่าห้องแล้วคูณด้วย 100 เช่น คุณเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 20,000 บาท มีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับห้องนี้ในปีนั้น ประมาณ 40,000 บาท และห้องคุณซื้อมาราคา 5 ล้านบาท
(20,000 x 12) – 40,000 / 5,000,000 x 100 = คอนโดของคุณมี Rental Yield ปีละ 3.8% นั่นเอง
แน่นอนว่าอัตราค่าเช่าก็คล้ายคลึงกับ Capital Gain เพราะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักๆ อาทิ Demand-Supply และระยะเวลา รวมถึงราคาที่เปลี่ยนไปของที่ดินในบริเวณโครงการ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย และกลุ่มเป้าหมายที่จะมาเป็นผู้เช่าของคุณ เช่น ถ้าคอนโดอยู่ใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา คุณก็มีโอกาสได้ลูกค้าง่ายๆ และได้อย่างต่อเนื่อง
ปัจจุบันคอนโดที่คุ้มค่าน่าลงทุน ควรจะมีการคำนวณ Rental Yield ออกมาอยู่ที่ประมาณ 4-6% หากได้ประมาณ 6% ขึ้นไปจะถือว่ายิ่งคุณค่าและน่าเป็นเจ้าของมากๆ ไม่ต่างจากมีห่านที่ออกไข่เป็นทองให้เราเก็บกินได้ยาวๆ เลยล่ะ
สำหรับนักลงทุนที่มองถึงผลตอบแทนทั้งระยะสั้นอย่าง Rental Yield และระยะยาวคือ Capital Gain คุณจำเป็นต้องมีโครงการที่ตอบโจทย์ได้ทั้งสองอย่าง
นาทีนี้โครงการที่น่าสนและมาแรงอย่างมากคงไม่พ้น Altitude Symphony Charoenkrung โครงการคอนโดหรูในย่านเจริญกรุงที่โดดเด่นด้วยวิวแม่น้ำเจ้าพระยา พร้อมเชื่อมต่อทุกการเดินทาง รายล้อมด้วยห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ศูนย์กลางธุรกิจ และสถานศึกษาชั้นนำ
ย่านเจริญกรุงมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินเฉลี่ยถึง 8% ในรอบหลายปีที่ผ่านมา และคาดว่าในปี 2563 ที่ดินในย่านนี้จะมีราคาซื้อขายไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 2.7 ล้านบาท ทำให้เราสามารถคาดหวัง Capital Gain ในระดับสูงจากคอนโดโครงการนี้ได้ และคาดว่า Rental Yield โดยเฉลี่ยของที่นี่จะอยู่ปีละ 6% เน้นกลุ่มชาวต่างชาติและครอบครัวคนรวยที่อยากได้ที่อยู่ในย่านแห่งความเจริญของเมือง
Altitude Symphony Charoenkrung 2 ห้องนอนเริ่มต้นที่ 9.9 ล้านบาท
